去年冬天，我在中介门店遇到过一对争执不下的姐妹。她们母亲去世三年，老房子一直由妹妹住着，姐姐最近想把房子卖了分房款，却发现房产证上还是母亲的名字。
“住得好好的，过户多麻烦？” 妹妹红着眼眶说。姐姐却急得直跺脚：“不过户，这房子连买卖合同都签不了！”
那天看着她们在寒风里拉扯的背影，突然明白：很多人觉得 “房子有人住就行，过不过户无所谓”，可真到了要处置房产时，才发现当初的 “图省事”，早已埋下了一堆麻烦。
住着没问题，但想动它就难了。
老张在胡同里住了大半辈子，去年父亲走后，他理所当然地继续住父亲留下的老院。有次我去看房，他指着墙上泛黄的房产证笑：“都是一家人，还过什么户？”
从法律上来说，老张的做法暂时没毛病。
房产证上的人去世后，房子会自动变成遗产，继承人只要没明确表示放弃继承，就有权占有、使用这套房子。哪怕十年八年不过户，只要家人没意见，住着肯定没人来赶。
但这并不代表房子就成了 “无主之物”。就像那位姓张的大爷，今年春天想把老院翻新加盖一层，到住建局办手续时才傻了眼 —— 申请书上必须填产权人名字，可原房主已经去世，新的产权人没确定，手续根本办不下来。
更麻烦的是想卖房子的时候。
上个月有个客户委托卖房，房产证上是他去世五年的妻子。我们带买家去房管局核实时，工作人员明确说：“必须先办好继承过户，把产权人换成在世的人，不然签了合同也没法办过户，到时候钱房两空都有可能。”
这就像手里攥着一张过期的存折，看着是钱，可取不出来也花不了。房子住得再久，产权没落到自己名下，终究只是 “临时使用者”，不算真正的主人。
这 3 个风险，藏到最后都是麻烦。
王阿姨家就吃过这个亏。她丈夫去世后，老两口住了一辈子的房子没过户，房产证上一直是丈夫的名字。去年她想把房子留给孙子，可丈夫的弟弟突然跳出来说：“我也是继承人，这房子有我一份！”
原来王阿姨的公公婆婆走得比丈夫晚，按照法律，丈夫的弟弟作为第二顺位继承人，确实有权分一部分遗产。就因为没及时过户，好好的房子成了亲戚间打官司的导火索。
这正是不过户最容易踩的坑 ——产权纠纷。
尤其是家里人多的情况，老人去世时没留遗嘱，子女、配偶、甚至孙辈、兄弟姐妹都可能牵扯进来。年轻时大家或许碍于情面不提，可一旦涉及到卖房、拆迁，谁都想争一份，最后往往闹得反目成仇。我见过最极端的案例，七八个继承人围着一套老房子打了三年官司，最后房子判给谁都不满意。
其次是房屋交易受阻。
就算家里人没意见，想卖房时也会被卡在 “产权不清晰” 这一关。有位客户为了省点公证费，没办继承过户就把房子挂出去卖，买家付了五十万定金，结果过户时卡住了。等他花了半年时间补办完继承手续，买家早就买了别的房子，还反过来要他赔违约金。
更让人揪心的是拆迁补偿纠纷。
去年城郊有个老小区拆迁，有户人家因为房产证上的人去世多年没过户，拆迁办直接把补偿款打给了所有有继承权的人。可这户人家的女儿早就出嫁到外地，联系不上，补偿款卡在账户里取不出来，别人家都搬去新房了，他们还在临时过渡房里等着。
这些风险就像埋在地下的地雷，平时看着没事，可一旦想动房子，随时可能炸出来。
过户没那么难，四步就能搞定。
其实办继承过户，远没想象中那么复杂。
第一步是确定继承人。如果去世的人留下了遗嘱，那就按遗嘱上写的来；没留遗嘱的话，就得按法律规定排顺序 —— 配偶、子女、父母是第一顺位，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母是第二顺位。有第一顺位在，第二顺位就没权利继承。
就像前面提到的王阿姨，她作为配偶，本是第一顺位继承人，只要能证明公公婆婆在丈夫之后去世，就能避免小叔子来争遗产。
第二步是办理继承公证。
所有继承人带着身份证、户口本、去世人的死亡证明、房产证，一起到公证处办手续。如果有人放弃继承，得写书面声明；如果有继承人在外地来不了，也可以委托别人代办。这一步是为了证明 “谁有资格继承”，免得后面出纠纷。
第三步是缴纳税费。
继承房产不用交个税和契税，但得交印花税，税率是房产评估价的 0.05%。一套一百万的房子，也就五百块钱，比想象中便宜多了。
最后一步就是办过户。
带着公证书、税费凭证、继承人身份证、房产证，到不动产登记中心填张申请表，一般十个工作日就能拿到新的房产证。
有位客户前阵子刚办完，他说：“本以为要跑断腿，结果公证处和不动产中心都有引导台，工作人员一步步教着填，花了半天时间就弄完了。”
说到底，房产证上的名字，就像给房子上了把锁。原主人不在了，这把锁就得换成继承人的钥匙，不然再亲的家人，也没法名正言顺地拥有它。
那些觉得 “住着就行，不用过户” 的人，就像拿着别人的钥匙开自己家的门，看似方便，可门随时可能被锁上。毕竟房子是大事，与其等将来出了麻烦再补救，不如趁早就把产权理顺 —— 这不是小题大做，而是给家人一份踏实，给房子一个明确的归宿。
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